判定の基準と計算式
CFO.meが使っている基準と計算式を、すべて公開します。前提を変えれば、結果も変わります。
信号の基準
| 青信号 | 住まいに使うお金が手取りの30%以内。かつ、金利が+2%になっても毎月が黒字 |
|---|---|
| 黄信号 | 手取りの30〜40%。または30%以内でも、金利+2%で毎月が赤字 |
| 赤信号 | 手取りの40%超 |
| 毎月が赤字 | 今の金利のままでも、毎月の収支がマイナス |
30%・40%の線は、CFO.meが決めた目安です。公的な基準でも、購入をすすめる・止めるための基準でもありません。
全期間固定金利で借りる場合は、金利上昇の条件は判定に使いません（今後の対応予定）。
なぜ手取りで見るのか
銀行は額面年収で返済能力を見ます。フラット35の借入限度額は、年収400万円以上なら返済負担率35%以下、400万円未満なら30%以下となる金額で、この年収は額面です。暮らしで使えるのは手取りだけなので、CFO.meは手取りを分母にしています。
計算式
| 毎月の返済（元利均等） | 借入額 × r ×（1+r）n ÷ {（1+r）n − 1} r＝年利÷12、n＝返済回数 |
|---|---|
| 住まいに使うお金 | 毎月の返済＋管理費・修繕積立金＋固定資産税などの月割り |
| 毎月残るお金 | 手取り月収 −（生活費＋住まいに使うお金＋他のローン返済）。貯蓄や教育費の積立は、ここから出ます |
| 青信号の返済の上限 | 手取り月収×30% − 管理費など（金利+2%でも黒字になる範囲に限る） |
| 銀行が貸せる目安 | 額面月収×35% − 他のローン返済 を、審査金利3%・4%の返済額で割り戻した借入額。審査金利は一般に3〜4%が目安とされます |
| 年ごとのローン残高 | 借入額 ×｛（1+r）n −（1+r）m｝÷｛（1+r）n − 1｝ m＝返済済みの回数 |
| 仲介手数料（上限） | 売却価格400万円超：（売却価格×3%＋6万円）×1.1。200万円超400万円以下：（×4%＋2万円）×1.1。200万円以下：×5%×1.1 |
計算に含めていないもの
- 住宅ローン控除（控えめに見るため。適用期限は令和12年12月31日まで延長されています）
- 団体信用生命保険の上乗せ金利、保証料などの諸費用
- 繰上返済の手数料、売却時の抵当権抹消費用・引越し費用など（出口をみるでは0円で計算）
- 売却時の税金（売却益が出る場合にかかります。マイホームには3,000万円の特別控除などの特例があります。税額は税理士にご確認ください）
変動金利の返済額について
金利が上がったときの返済額は、最初からその金利で借りた場合の額で、金利上昇の影響を比べるための目安です。変動金利・元利均等返済では、5年間は返済額が変わらず元金と利息の割合だけが変わる銀行もあります。その間、返済額はすぐには増えませんが、元金の減りが遅くなります。